Что будет с рынком вторичной недвижимости в Минске? Спойлер: роста цен ждать не стоит

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей ЧЕРНЫШЕВ в эксклюзивном комментарии для 1prof.by отметил, что в мае 2022-го на минском рынке недвижимости наблюдался непрерывный рост активности покупателей. В итоге она достигла рекордных показателей.

– За январь-август в Минске продано на 1000 квартир больше, чем за аналогичный период прошлого года, – пояснил эксперт. – Это при том, что в прошлом году мы зафиксировали рекорд продаж квартир за последние 10 лет. Тогда было продано 14,6 тыс. квартир на вторичном рынке. Сегодня все говорит о том, что итоги 2022-го могут оказаться еще более впечатляющими. Хотя в начале года все эксперты сходились во мнении, что покупательской способности населения не хватит, чтобы побить показатели 2021-го.

По его словам, у столь активного спроса на недвижимость отсутствуют экономические причины. Покупательская способность населения не увеличилась, многие банки начали сворачивать свои кредитные программы. А условия получения кредитов, которые остались, заметно усложнились. Выросла и ставка, и требования к заемщику – нужную сумму банк может не одобрить.

– Рынок жилья в январе-феврале развивался по закономерным тенденциям, и наши прогнозы сбывались, – продолжает Андрей Чернышев. – Однако в конце февраля – начале марта на фоне внешнеполитической нестабильности сильно колебался курс доллара. Это замедлило активность покупателей и вынудило продавцов по итогам марта выйти на скидку в 8% от цен реальных сделок. Для одного месяца это очень много. Однако экономических предпосылок, чтобы объяснить стабильный рост спроса на жилье, нет. А все дело в том, что на первый план вышли психологические причины. Люди понимают, что в такое непростое время, когда впереди большая неопределенность, стоит пересмотреть свои расходы. Вместо отдыха или покупки машины приоритетом становится приобретение жилья. Жилищный вопрос стал №1 в списке долгосрочных приоритетов. Причем, если раньше многие покупали квартиру в качестве инвестиции (чтобы сдавать в аренду или перепродать подороже через пару лет), то сегодня люди решают в первую очередь не инвестиционный, а именно жилищный вопрос.

При этом наш собеседник не разделяет популярного сегодня мнения, что в ближайшем будущем значительная доля спроса на рынке будет исходить со стороны россиян.

– Продавцы и некоторые наши коллеги по рынку недвижимости отмечают, что якобы в последнее время к нам приезжает много россиян, которые здесь массово покупают объекты недвижимости. Поэтому в ближайшее время это должно еще больше подогреть спрос. Тем более на фоне новостей о мобилизации в России. Похожие разговоры мы слышим уже месяца три, но так и не нашли этому подтверждения, – обращает внимание эксперт. – Да, возможно, где-то совершаются единичные сделки, но они фиксировались всегда. Причем среди иностранцев есть не только россияне, но и граждане Казахстана, Турции и других стран. Они приобретают жилье в основном для своих родственников. Но массово выделить граждан России среди покупателей жилья мы не можем. Нет ни массовых заявок, ни сделок, хотя мы их внимательно отслеживаем, чтобы не пропустить этот тренд. К тому же не понятно, почему бы россияне вдруг стали бы присматриваться к нашему рынку, если в самой России уже который месяц жилье дешевеет. Им гораздо проще вложить деньги в недвижимость своей страны.

Что будет дальше?

Андрей Чернышев отмечает, что и в дальнейшем на активность покупателей и состояние рынка недвижимости будут влиять в основном психологические факторы.

– По итогам первой половины сентября спрос оставался высоким, но сейчас он начинает проседать. Мы это видим и по динамике поступающих заявок, и по количеству сделок в кадастровой базе. Поэтому в ближайшие месяцы все будет зависеть от того, как будет развиваться внешнеполитическая ситуация в нашем регионе, как и в какой степени она затронет нашу страну. Это будет прямо влиять на покупателя и его желание решить жилищный вопрос. Если он почувствует намек на оптимизм, то сможет себе позволить немного выйти за свой бюджет и подобрать вариант получше, заняв недостающие несколько тысяч. Если нет – будет тщательнее подбирать квартиру на имеющуюся сумму.

По словам собеседника, сегодня среди покупателей не пользуются спросом как самые дешевые, но «убитые» квартиры, так и очень дорогие с дизайнерским ремонтом. Люди не хотят вкладываться в обширный ремонт, но и за дизайнерские изыски переплачивать не спешат. При этом массовый покупатель при прочих равных отдаст предпочтение квартире большей площади. Выбирая между «двушкой» с хорошим ремонтом и «трешкой» со старым, он выберет «трешку».

Квартиры немного подорожали, но стремительного роста цен будет

При этом цены, хоть и немного выросли в августе, все еще не восстановились до уровня февраля этого года.

– По итогам августа впервые с марта-апреля мы зафиксировали рост средних цен реальных сделок на 1%-2%. Тогда как фактически весь предыдущий год цены балансировали на одном уровне (± 2%). Но даже с учетом августовского увеличения, еще нельзя говорить о подорожании. Цены лишь пытаются восстановиться до уровня февраля 2022 г, – объяснил Андрей Чернышев.

По мнению эксперта, также и стремительного роста цен на вторичную недвижимость в ближайшее время ожидать не стоит. Во-первых, сохраняется рекордное предложение – сейчас в Минске продается 8 тыс. квартир, тогда как обычно около 6,5-7 тысячи. Во-вторых, покупательская способность населения не увеличилась, а кредиты доступнее не стали. И в ближайшие месяцы экономическая ситуация вряд ли изменится.

Что делать продавцам?

– Сейчас между продавцами идет серьезная конкуренция за покупателя. Поэтому ему нужно предложить адекватную стоимость. Покупатель обычно не выбирает между соседними домами, а рассматривает несколько микрорайонов или вовсе весь город. Поэтому нужно шире смотреть на рынок, сравнивать свое ценовое предложение и стоимость похожих квартир в соседних микрорайонах. На торг лучше резервировать не более 5% стоимости. В этом случае вы и уступите при торге, и тем самым покажите, что у вас объективная стоимость, – резюмировал Андрей Чернышев.

Алексей КОНОПЛЁВ

Фото Виталия ГИЛЯ