Не все еще понимают, как это работает, в чем отличие лизинга от кредита, на что следует обратить внимание при заключении договора лизинга жилого помещения и т.д. В очередном материале проекта «Финансовая грамотность» разобраться с этими вопросами поможет главный специалист управления методологии небанковских операций Главного управления регулирования некредитных финансовых организаций Национального банка Юлия ГЕРАСИМЧИК.
– Юлия Владимировна, приобрести квартиру в кредит и в лизинг – в чем разница?
– В первом случае гражданин обращается в банк с заявлением на выдачу кредита и указывает в нем нужную ему сумму. Далее банк анализирует платежеспособность потенциального клиента. Он также потребует обеспечение по кредиту. Чаще всего в качестве обеспечения выступает приобретенная квартира. Когда решение о выдаче кредита принято, заключается кредитный договор, за счет средств которого и оплачивается выбранное кредитополучателем жилье. Главное, что в результате гражданин становится собственником квартиры.
Во втором случае заключается договор финансовой аренды (лизинга) с лизинговой организацией. Предметом его становится квартира. Причем гражданин может как сам выбрать ее, так и предоставить это право лизинговой организации по определенным требованиям.
Лизингодатель, то есть лизинговая организация, заключает с продавцом квартиры договор купли-продажи и становится ее собственником. Далее жилье передается физическому лицу – лизингополучателю во временное владение и пользование. Срок их оговаривается договором лизинга.
Однако человек имеет право выкупить квартиру, в том числе досрочно (по истечении 1 года). Стоимость предмета лизинга определяется по согласованию между сторонами и может отличаться от стоимости квартиры. В итоговую цену могут включаться расходы лизингодателя по страхованию имущества, доведению его до состояния, пригодного для использования (например, ремонт квартиры, сигнализация, кондиционирование и т.д.) и другие.
Только после исполнения всех обязательств и подписания акта о передаче прав собственности гражданин становится собственником квартиры.
– Какие организации могут быть лизингодателями?
– Только те, которые Нацбанк включил в реестр лизинговых организаций. При этом к ним предъявляются жесткие требования. Например, уставный фонд должен быть сформирован в размере не менее 250 тыс. рублей, а объем собственного капитала на каждое 1-е число месяца, следующего за истекшим кварталом, должен составлять не менее 2,5 млн рублей. При этом такие организации должны обеспечить безубыточную деятельность за последний календарный год. Их руководители, кроме прочего, не могут иметь непогашенную или неснятую судимость за преступления против собственности и порядка ведения экономической деятельности. К тому же эти организации обязаны создать фонд для покрытия возможных убытков по договорам лизинга жилья.
– Любую ли недвижимость человек может приобрести в лизинг?
– Это могут быть объекты частного жилищного фонда – квартиры в многоквартирном или блокированном доме, одноквартирный жилой дом. При этом к предмету лизинга могут относиться и иные недвижимые вещи (например, машино-место, забор, гараж, сарай и т.д.), связанные с квартирой или одноквартирным жилым домом. Приобрести в лизинг квартиры и одноквартирные дома государственного жилфонда, часть квартиры (комнату), а также объекты незавершенного строительства нельзя.
Учесть важные моменты
– На что следует обратить внимание при заключении договора?
– Договор лизинга – это соглашение сторон. Условия его заключения определяются самостоятельно сторонами. При этом следует обратить внимание на важные моменты, из-за отсутствия которых договор может быть признан ничтожным (недействительным).
Во-первых, нужно четко определить предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики), указать на сторону договора, сделавшую выбор жилья и продавца, стоимость, а также размер, способ и периодичность внесения лизинговых платежей. Кроме того, необходимо отразить выкупную стоимость, если условие о выкупе предусмотрено договором; срок временного владения и пользования предметом лизинга; указать сторону, ведущую учет предмета лизинга на балансе в составе активов.
Во-вторых, обязательно следует определить существенные условия, относящиеся только к договору лизинга жилого помещения. Необходимо указать, какая из сторон должна заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, а также вносить плату за все эти услуги.
– Потребуется ли при этом справка о доходах и обязателен ли первоначальный взнос?
– Законодательство не определяет требование предоставлять справку о доходах и уплачивать первоначальный взнос. При этом установлен предельный размер аванса (40%), который лизингополучатель должен внести до начала срока лизинга.
По графику и согласно тарифам
– Что включают в себя платежи по договору лизинга жилого помещения?
– Это плата лизингодателю, согласно графику, за приобретение, предоставление во временное владение и пользование предмета лизинга. То есть человек возмещает организации стоимость квартиры (частного дома), иные инвестиционные расходы, если они есть и оговорены, и вознаграждение (доход) лизингодателя.
– По каким тарифам оплачиваются коммунальные платежи по жилью, приобретенному в лизинг?
– Так как лизингополучатели в нашем случае – физические лица, то размер платы определяется согласно тарифам, устанавливаемым для населения.
– Может ли повыситься цена на квартиру, если вырастет рыночная стоимость аналогичных квартир?
– Факторы и обстоятельства, не влияющие на размер фактически понесенных лизингодателем затрат, связанных с заключением и исполнением договора, не приводят к увеличению размеров лизинговых платежей и (или) стоимости предмета лизинга. К таковым, например, относятся изменение средней цены квадратного метра, ставок арендной платы или рыночной стоимости квартир.
Ирина ЯНУШКЕВИЧ