Как принять жилье в новостройке: на что обратить внимание в квартире с черновой и чистовой отделкой

Подготовка к осмотру квартиры

Перечитайте договор

Прежде чем отправляться на приемку квартиры, нужно заново перечитать ваш договор с застройщиком. Так вы будете точно знать, в каком именно состоянии вам обязаны предоставить жилплощадь. В договоре должно быть указано, с какой отделкой сдается квартира, какие установлены окна, как обустроены коммуникации. В документе также перечисляется имущество, которое устанавливает застройщик. Обычно это радиаторы отопления и унитаз, но могут быть еще ванна, плита и т.д.

Перед осмотром квартиры не лишним будет хотя бы приблизительно ознакомиться с нормативными документами, регулирующими состояние вводимого в эксплуатацию жилья. Примерный перечень мы приведем в конце статьи.

Как проходит процедура приемки квартиры у застройщика?

На уровне законодательства детальный регламент приемки квартиры у застройщика не прописан. В Указе Президента №473 «О долевом строительстве» указано лишь то, что среди существенных условий договора о долевом строительстве должен фигурировать порядок приемки-передачи объекта долевого строительства. Поэтому перед осмотром будущей жилплощади, надо еще раз внимательно перечитать договор и все приложения к нему.

— Чаще всего процесс приемки квартиры происходит так: застройщик собирает дольщиков и выдает им для подписания акт приема-передачи квартиры. Типовая форма такого документа есть, но каждый застройщик поступает по-разному: документы могут иметь разные названия, разные форматы. В моей практике был случай, когда человеку просто выдали чистый лист формата А4, на который нужно было написать все замечания по квартире. А уже после их устранения, подписывался нормальный акт. Поэтому на руки вы можете получить все, что угодно: от пустого листка, до бланка с печатью и подписью директора, — рассказывает Александр Скок. — Затем вы поднимаетесь в квартиру и внимательно все осматриваете. Если замечаний нет, то в акте делается соответствующая запись. После этого вы официально принимаете квартиру и можете оформлять документы о праве собственности. Когда замечания есть, они вносятся в акт. И если они обоснованы, то застройщик устраняет выявленные дефекты. После этого проводится повторный осмотр, и, если все замечания устранены, подписывается акт.

Когда лучше проводить осмотр квартиры?

—   Лучше всего осматривать квартиру в светлое время суток — рассказывает наш эксперт — продолжает Александр Скок. — Для обнаружения дефектов лучше всего подходит хорошее естественное освещение. При тусклом свете не получится нормально рассмотреть полы и стены, а очень пасмурная погода не позволит найти мелкие дефекты на оконных стеклах.

Что взять с собой на приемку квартиры?

С пустыми руками доказать наличие дефектов будет непросто. Поэтому эксперт советует взять на осмотр квартиры несколько инструментов:

• строительное прави́ло длиной 2 м — для проверки ровности стен и пола. Более длинное правило брать не надо, т.к. оно не поместится в ванную и нормально проконтролировать там стены и пол будет невозможно;
• уровень — для проверки отклонения стен и перекрытий по вертикали и горизонтали;
• рулетку – для измерения расстояния.

— Инструменты должны быть хорошего качества, — обращает внимание специалист. — Чем дешевле, тем большая погрешность в измерениях. У нас неоднократно бывали случаи, когда клиенты жаловались на кривизну стен. Помню, на одном объекте наш электронный уровень показывал отклонения по вертикали в приделах 5 мм. Такие погрешности допускаются. А инструмент клиента там же выдавал отклонения в 1-2 см.  Лично у меня был случай, когда одно и тот же измерение проводили разными рулетками и получали погрешность в 7-8 мм на отрезке в 1 м.

Какое время отводится на осмотр квартиры?

По словам Александра Скока, нигде в официальных документах не регламентировано, сколько времени будущий собственник может осматривать квартиру. Каждый застройщик организует процесс по-разному, исходя из собственного удобства.

— Исходя из реальной практики скажу, что вариантов может быть несколько. Одни застройщики отводят 1,5 часа на осмотр квартиры. Другие указывают, что, например, приемка проводится в определенный день с 9 до 17 часов, поэтому можно подойти в любое время в этот промежуток, — продолжает собеседник. — Бывают случаи, когда на весь осмотр отводят 30 минут. Но чаще всего это самодеятельность конкретного прораба. Помните: осматривать квартиру можно столько времени, сколько нужно. Вы потребитель и платите за объект немалые деньги.

Существуют ли сроки приемки квартиры в эксплуатацию?

Да, такие сроки существуют. Собеседник отмечает, что согласно законодательству, застройщик обязан передать, а покупатель – принять квартиру в течение одного месяца. Если за этот период покупатель не подписывает акт приема-передачи, но и не сообщает застройщику о выявленных дефектах, то квартира считается принятой. Если дефекты все же выявлены и обоснованы, то застройщик обязан их устранить в срок до 3-х месяцев.

На что обращать внимание при приемке квартиры у застройщика?

Это в первую очередь зависит от состояния отделки. По словам специалиста, сегодня квартиры в Минске сдаются, как правило, в 3-х вариантах отделки:

• «нулевая» или «минимальная»
• «черновая»
• «чистовая»

Нигде в регламентирующих документах эти понятия не конкретизированы. Точный объем отделочных работ перечислен в договоре с застройщиком.

Приемка квартиры с минимальной отделкой

— «Нулевая» отделка — это самый минимум, который может предоставить застройщик. Как правило, в таких квартирах  выполнена только стяжка на полу, вставлены окна и входная дверь. Поэтому обращать внимание при приемке нужно буквально на все, — подчеркивает Александр Скок. — Никогда не доверяйте разговорам, о том, что соседнюю квартиру уже посмотрели, а раз там все хорошо, то и у вас будет нормально. На одном объекте работает множество подрядчиков. И именно из-за человеческого фактора отделка в одной квартире может быть просто идеальной, а через стенку — полный ужас.

По словам специалиста, обращать внимание нужно на стяжку, стены, состояние окон и коммуникаций. На потолок – в меньшей степени, ведь он все равно пойдет под отделку.

— Стяжку можно проверить с помощью строительного правила и уровня. Угол наклона согласно нормативам должен быть не более 2 мм на 1 м. Неровности по стяжке допускаются 2 до 6 мм в зависимости от типа покрытия, — обращает внимание специалист.

Особое внимание при приемке квартиры следует обратить на окна. Ни рамы, ни стекла не должны иметь никаких механических повреждений и царапин. Окно может быть пыльным, но это дефектом считаться не будет. Оно должно легко открываться и закрываться. Если ручка поворачивается с усилием, окно скрипит, гудит и т.д. требуйте от застройщика его регулировки. Рамы должны устанавливаться вертикально. Отклонения по вертикали допускаются в пределах 2 мм на 1 м

— Чем меньше размер окна, тем меньше вероятность найти дефекты. Поэтому стены с панорамным остеклением нужно рассмотреть особенно тщательно. Замечания могут быть самые разнообразные: механические повреждения, царапины и даже окалины — если рядом работали болгаркой, и в окно прилетела горячая искра. Очень редко, но встречается и заводской брак: цветные пятна на стекле, вкрапления внутри стеклопакета. Но здесь вина поставщика, а не подрядчика, — отмечает Александр Скок.

Особое внимание нужно обращать на электрические сети, канализационный стояк и трубы водопровода. Все соединения должны быть хорошо зажаты и зафиксированы. Если есть возможность, обязательно нужно открыть кран. Подача давления позволит увидеть мелкие недочеты по сантехнике.

Приемка квартиры с черновой отделкой

По словам собеседника, в квартирах с черновой отделкой уже оштукатурены стены, установлен унитаз, а также выполнена базовая разводка электрики. Зачастую в таких квартирах возводят и перегородки. Поэтому дополнительно ко всем вышеперечисленным пунктам, нужно внимательно осмотреть состояние штукатурки.

Штукатурка должна иметь прочное сцепление со стеной. На ней не должно быть трещин, а при простукивании пальцами должен отсутствовать специфический барабанящий звук, будто под слоем отделки находятся пустоты. Трещины чаще всего образуются на стыках разнородных материалов. Застройщик в любом случае обязан исправить такой дефект. Отклонения по вертикали должны быть в пределах допуска согласно нормативным документам, либо не более 2 мм на 1 м.

— Существуют три категории отделки: простая, улучшенная и высококачественная, — обращает внимание Александр Скок. — Простая применяется для подвалов, гаражей и других помещений, где не предусмотрено длительное пребывание людей. Высококачественная отделка, наоборот, используется на знаковых общественных объектах вроде театров, дворцов, музеев. А улучшенная отделка представляет собой как бы «золотую середину» между подвалом, где просто подравняли стену и высококачественной отделкой театра. Люди часто неправильно воспринимают информацию — раз в проекте написано «улучшенная отделка», то она должна быть лучше, чем у всех. Это неверно: существуют четкие критерии, какой должна быть улучшенная отделка. Поэтому, например, штукатурка может быть визуально кривой, но при этом отклонения не превышают допустимых значений. Для хорошего ремонта ее, конечно же, придется дорабатывать. Однако формально штукатурка соответствует нормам, застройщик выравнивать ее не обязан.

Приемка квартиры с чистовой отделкой

В квартирах с чистовой отделкой проверять кривизну стен и трещины в штукатурке особого смысла нет.  Дефекты, если они есть, уже скрыты под декоративными покрытиями. Поэтому особое внимание надо уделить качеству проведения отделочных работ.

— В домах с бюджетным ремонтом застройщик клеит обои либо готовит стены под покраску, либо их красит. В любом случае должно быть хорошо выполнено основание. Это должна быть ровная поверхность без сколов. Если стену некачественно подготовили, то сквозь обои могут проступить рыжие пятна, куски арматуры и т.д. — продолжает эксперт. —  Чем дороже используются обои, тем они плотнее, а значит под ними не видно дефектов отделки стен. С качественными обоями проблем обычно не много. Самые распространенные недоставки: клей на стыках, поклейка обоев не в стык, механические повреждения. Обратите особое внимание на то, как они поклеены в труднодоступных местах — там можно увидеть неаккуратные аппликации из мелких кусочков.

При осмотре санузлов в квартирах с чистовой отделкой нужно обратить внимание качество укладки плитки. Хорошая плитка не имеет механических повреждений, уложена без перепада высоты по швам, пол визуально выглядит ровным.

— Иногда во время ремонта квартиру затапливает, поэтому отдельные плитки могут отходить. Также при приемке квартиры может выясниться, что тон отдельных плиток отличается от остальных. То есть они попали либо из другой партии, либо рабочие уже устраняли определенные дефекты облицовки.

Плитку сегодня в основном укладывают в санузлах и возле входной двери. На основной площади квартиры в качестве напольного покрытия чаще всего используют ламинат. Линолеум встречается гораздо реже.

— В последнее время вопросы по ламинату возникают не так часто. Среди распространенных дефектов можно отметить плохую подготовку основания перед укладкой ламината. Поэтому при ходьбе вы можете ощущать, как под ногами «играет» покрытие. Чаще всего такое встречается по углам. Кроме того, специалисты клинининга, которых привлекает застройщик перед сдачей квартиры, могут повредить покрытие, замочив ламинат, — резюмировал Александр Скок.

Что почитать перед приемкой квартиры в эксплуатацию?

Потребительские свойства и качество строительного объекта регулируются специальными документами — техническими нормативными правовыми актами. Их действует огромное множество — Строительные нормы, Строительные правила, СТБ, ГОСТ, ТКП. Разобраться в их взаимосвязях зачастую непросто даже людям с профильным образованием. Александр Скок приводит несколько документов, с которыми можно ознакомиться перед приемкой квартиры в эксплуатацию:

• ТКП 45-3.02-223-2010 (02250) Заполнение оконных и дверных проемов. Правила проектирования и устройства;
• СП 1.03.01-2019 Отделочные работы.

Приемку квартиру у застройщика можно проводить своими силами или обратиться к специализированным компаниям. Специалисты обследуют вашу жилплощадь и выдадут официальное заключение о выявленных дефектах и недостатках со ссылкой на нормативные документы. Такие услуги стоят не слишком дорого, но потенциально могут сэкономить внушительные суммы на ремонте.

Алексей КОНОПЛЁВ

Фото Виталия ГИЛЯ