Рынок недвижимости Минска: цены растут, продажи падают

Заместитель директора по аналитике портала realt.by Андрей Чернышев напоминает, что главный показатель активности на рынке жилья – количество зарегистрированных сделок. При этом основной индикатор – именно показатели вторичного рынка, поскольку в сегменте новостроек статистика менее открытая, и значительная доля объектов продается еще на стадии котлована.

За 2 года продажи упали почти на 30%

– Второй год подряд мы наблюдаем снижение продаж квартир, – отмечает эксперт. – Несмотря на весь информационный шум, связанный со стремительным удорожанием «квадрата», цифры реальных сделок говорят однозначно: продажи снижаются. Например, за январь-август текущего года продано около 9,5 тыс. квартир. Сюда входят как классическая вторичка, так и готовые новостройки от застройщика, то есть введенные в эксплуатацию. Однако их немного, около 70 каждый месяц. При этом за аналогичный период прошлого года было продано около 11 тыс. квартир. То есть за год продажи сократились на 13,6%. При этом если сравнивать с показателями 2024 года, который вошел в историю как самый активный на рынке недвижимости, то продажи упали на 29,1%. Напомню, тогда было продано около 13,4 тыс. квартир.

Андрей Чернышев обратил внимание, что снижение продаж не означает падение реального спроса на жилье в Минске. Напротив, потребность в улучшении жилищных условий остается стабильно высокой и будет сохраняться таковой еще длительное время.

Предложение сокращается

По словам Андрея Чернышева, одним из трендов столичного рынка недвижимости стало сокращение числа предложений. За последний год совокупный объем квартир, выставляемых на продажу в течение месяца, уменьшился примерно на 25%. Если в августе прошлого года покупателям предлагалось около 7,7 тыс. объектов, то в августе 2026-го – около 5,6 тыс.

На сокращение предложения влияют два основных процесса. Первый: дефицит альтернативы в новостройках. В предыдущие годы значительная часть покупателей ориентировалась на первичный рынок, где предлагался широкий выбор жилья в строящихся или недавно сданных масштабных жилых комплексах (например, «Минск-Мир» или микрорайон Грушевка). Сегодня крупные жилые массивы от застройщиков ближе к центру города практически распроданы, а массовый выбор сместился ближе к МКАД, что не всем подойдет. При этом в «Минск-Мир» в наличии остались преимущественно дорогие квартиры или бизнес-апартаменты, что также не подходит массовому покупателю. Поэтому желающие продать старое жилье и переехать в современную новостройку, сталкиваются с тем, что на первичном рынке либо нет подходящих выгодных предложений, либо цены на них завышены. В результате такие собственники предпочитают не выставлять свое жилье на продажу, что естественным образом сужает приток ликвидных объектов на вторичный рынок.

Второй процесс: доминирование цепочных сделок. Более 70% операций на рынке недвижимости начинаются с того, что человек вначале продает имеющееся у него жилье, а затем с помощью накоплений или кредита покупает новое. Но в условиях значительного роста цен на недвижимость в Минске владельцы жилья понимают, что даже после успешной продажи своей квартиры им может не хватить денег на доплату, чтобы купить вариант получше. Либо же размер кредитной нагрузки на семейный бюджет станет неподъемным. В итоге собственники отказываются от идеи продажи, рынок недополучает предложения, а цены продолжают ползти вверх.

– Чтобы количество квартир в продаже увеличилось, нужно либо значительное удешевление кредитов, либо снижение цен, – отметил Андрей Чернышев. – Если снижение цен ждать пока не получается, то удешевление кредитов мы сейчас видим, но оно незначительное, по чуть-чуть. Но по иронии судьбы каждое удешевление кредитов влечет увеличение спроса и рост цен на недвижимость. И в итоге купить квартиру проще не становится.

Сколько стоит квартира в Минске сегодня?

Что касается уровня цен, то, по словам эксперта, средняя цена квадратного метра в Минске по итогам реальных сделок (а не объявлений!) вплотную приблизилась к отметке 2300 долларов. С начала текущего года она выросла примерно на 18%, а за 12 месяцев квадратный метр прибавил около 26%, что в денежном эквиваленте означает удорожание в среднем на 500 долларов за каждый «квадрат».

Упадут ли цены на жилье в Минске?

Андрей Чернышев отмечает, что если не случится каких-либо внешних шоков, то обвала цен на рынке недвижимости ждать не стоит.

– Когда рост цен ограничивается только покупательской способностью населения, то они не обваливаются, а прекращают рост. То есть средняя цена квадратного метра начинает балансировать на определенной отметке. Нечто подобное мы наблюдали в 2019 году, когда цены балансировали на одном месте. Для того, чтобы ценам упасть, нужен сильный форс-мажор. Но в этом случае не будет хорошо никому, ни продавцам, ни покупателям. Да, если этот стресс-фактор будет держаться в течение года или больше, то, конечно же, цены снизятся. Например, за 2015 год к лету 2016 цены на жилье снизились на 33%. Но за этот же период доллар подорожал практически в 2 раза, и кредиты стали гораздо менее доступными. От такого обвала смогут выиграть лишь те покупатели, у которых на руках есть вся сумма в твердой валюте и нет необходимости привлекать кредитные ресурсы. Но таких покупателей квартир всегда немного, – резюмировал он.

Алексей КОНОПЛЁВ

Фото Татьяны МАРЦИНКЕВИЧ