Чтобы квартира осталась вашей: когда нужна экспертиза на «сделкоспособность»?

Нечасто, но все же случаются неприятные ситуации. Например, владелица квартиры оставляет свою собственность соседям в наследство в благодарность за помощь и уход. А после ее смерти вдруг объявляются родственники и пытаются отсудить квартиру, аргументируя тем, что бабушка, дескать, была психически больна. В такой ситуации щедрый подарок по решению суда, увы, придется вернуть. Как и в случае, если вы купили недвижимость у психически больного человека и после сделки он резко передумал ее продавать.

Действительно в суде

Чтобы обезопасить клиентов от таких ситуаций, нотариусы и риелторы направляют участников сделки (как правило, пожилых людей старше 65 лет и лиц, состоящих на диспансерном учете у психиатра; злоупотребляющих алкоголем или наркотиками; имеющих тяжелые заболевания) к психиатрам Государственного комитета судебных экспертиз (ГКСЭ). Инициатором экспертизы может быть также сам человек, близкие родственники, а во многих случаях – и покупатели, которые хотят купить квартиру и убедиться, что потом никто не сможет оспорить сделку. Дать такую гарантию могут эксперты Госкомитета судебных экспертиз – только их заключения используются в суде.

«Наши эксперты проводят экспертизы на платной основе по заявлению граждан, которые планируют в ближайшем будущем совершить юридически значимые действия. К нам приходят перед заключением договора дарения, рентного договора, куплей-продажей имущества, написанием завещания. Это достаточно новый вид экспертиз, – рассказывает государственный медицинский судебный эксперт-психиатр, заместитель начальника управления судебно-психиатрических экспертиз управления ГКСЭ Республики Беларусь по Минской области Татьяна Семенова. – Наша задача – определить, способен ли человек по своему психическому состоянию на момент обследования понимать характер и значение принимаемого им решения о планируемой сделке и руководить своими действиями для ее совершения».

Пройти комплексную психолого-психиатрическую экспертизу стоит порядка 270 рублей, экспертиз по вопросам сделкоспособности в Госкомитете судебных экспертиз проводят порядка 10 в месяц.

Иногда люди приходят к экспертам после совершения сделки, однако в данном случае результаты уже ни на что не повлияют. Заключение действительно только в отношении конкретной планируемой сделки, если экспертиза проводится перед ней, и абсолютно бесполезно, если сделка совершена.

«Экспертиз по телефону не проводим»

«Часто люди звонят с вопросом, признают ли их «сделкоспособными», если у них такой-то диагноз. Но мы не можем определить состояние человека по телефону, как не можем понять этого за 5 минут разговора. Судебно-психиатрическая экспертиза – это длительная целенаправленная беседа, продолжительность которой может доходить до 4 часов и более», – объясняет Татьяна Семенова.

И вспоминает случай, когда на экспертизу пришла бабушка, которая хотела продать квартиру. Она жила с сыном, тот часто злоупотреблял алкоголем и порой забирал пенсию матери для «продолжения праздника». Пожилая женщина мечтала обменять «двушку» с проходной комнатой на квартиру с изолированными помещениями и поставить в дверь своей комнаты замок. Только после длительной беседы бабушка «по секрету» поделилась с экспертом-психиатром, что обменять квартиру хочет по большей части не из-за сына, а из-за соседей, которые якобы травят ее химическим газом через вентиляцию, а один из них еще и насылает на нее порчу, из-за чего она «гниет изнутри».

Кому одобрят, а кого «завернут»

«Перед медицинским интервью обязательно получение согласия обследуемого на проведение экспертизы, что делается во время предварительной беседы. Без согласия человека начать экспертизу невозможно. Тогда же «отсеиваем» людей с тяжелой психической патологией. Для больных деменцией – старческим слабоумием, а также людям с умеренной или глубокой умственной отсталостью заключение, вероятнее всего, не будет положительным. Им даже не стоит тратиться на проведение экспертизы», – говорит государственный медицинский эксперт.

«Проявления практически каждого заболевания могут быть как тяжелыми, так и легкими, которые абсолютно не нарушают жизнь человека. Есть невротические расстройства, сопровождающиеся тяжелой социальной и трудовой дезадаптацией. Например,  расстройство множественной личности, или синдром Ганзера (тип искусственного расстройства, при котором человек действует так, будто у него есть физическая или психическая болезнь. – Прим. авт.), возникает в ответ на тяжелый стресс. Человек лежит в эмбриональной позе, не в состоянии себя обслуживать, не может даже самостоятельно есть. О какой «сделкоспособности» может идти речь?» – приводит пример Татьяна Семенова.

«В судебной психиатрии практически нет заболеваний, которые бы предполагали однозначное экспертное решение: «сделкоспособен» или нет. Каждый случай индивидуален, – повторяет Татьяна Семенова. – Поэтому основная задача судебных экспертов-психиатров – оценить не только степень выраженности того или иного психического заболевания, но и как оно повлияло на осознанно-волевую регуляцию поведения, мотивы человека».

В 80% случаев вердикт экспертов-психиатров положительный. Бывают ситуации, когда люди с «тяжелыми», по мнению обывателей, психическими заболеваниями – к примеру, шизофренией – признаются «сделкоспособными». И наоборот, люди с зависимостью от алкоголя или наркотиков в состоянии запоя либо их отмены – «несделкоспособными».

Иногда потенциальные покупатели специально спаивают возможных продавцов недвижимости, чтобы те согласились, например, обменять городскую квартиру на домик в деревне, непригодный для жизни.

Случай из практики

Агент по операциям с недвижимостью Анна работает в этой сфере более 16 лет. С явными психическими заболеваниями не сталкивалась ни разу, но были случаи, когда участник сделки страдал от алкогольной и наркотической зависимости. «Один клиент перед сделкой специально выписал пьющего сына, чтобы он не смог помешать продать квартиру», – рассказывает агент и вспоминает другую историю.

Около 10 лет назад компания, в которой тогда работала Анна, участвовала в длинной цепочке купли-продажи с большим числом клиентов и покупателей. Схему выстраивали несколько месяцев. В одном из «звеньев» сын собственника дал согласие на продажу. Когда стороны пришли для подписания бумаг, этот человек сразу вызвал подозрения: у него бегали глаза, зрачки были расширены, он все время тер руки. «Наши клиенты отказались заключать договор. Чтобы сделка все-таки не сорвалась, сына собственника отвезли на проверку в наркологический диспансер. В случае с людьми с наркотической или алкогольной зависимостью необходимо, чтобы в течение часа до и после заключения сделки он сдал анализы, прошел наркологическую экспертизу. Но это исключительное решение, и на него соглашаются не все. В итоге квартиру все-таки продали, но спустя время и только после того, как продавец сбросил стоимость», – объясняет агент.

«Перед заключением сделки владелец и все прописанные в квартире должны дать свое письменное согласие. Если прописанный человек не был поставлен в известность (его не нашли или не оповестили), то продажа в принципе не может быть совершена. И по этой причине обращаться по поводу покупки недвижимости по частным объявлениям очень небезопасно. Маловероятно, что участники такой сделки смогут соблюсти все формальности. Например, продавец может скрыть факт того, что стоит на учете у психиатра. И тогда покупатель рискует остаться без жилья, денег и с судебными издержками», – заключает специалист.

Диана ФИЛИМОНОВА