В стране

Почему в Боровлянах так дорого? А в 2021-м году я смогу продать квартиру? Поговорили о неспокойном рынке недвижимости с риелтором

Минувший год стал испытанием на прочность для бизнеса во многих отраслях экономики, в том числе и в риэлтерской сфере. Коронавирус и последовавшие за ним события серьезно пошатнули рынок недвижимости: за падением спроса на жилье последовало увеличение предложения, что сказалось на количестве незаключенных сделок. Об этом, а также о ситуации на рынке недвижимости в пригороде Минска мы побеседовали с риелтором, лидером продаж агентства недвижимости «Квадратный метр» Мариной Гордейчик.

Как коронавирус отменял сделки

По мнению наблюдательных людей, с приходом в Беларусь коронавирусной инфекции многие из тех, кто еще вчера хотел приобрести в собственность квартиру или дом, поставили на паузу решение квартирного вопроса. Это не могло не сказаться на рынке недвижимости.

– 2020 год проявил себя весьма неоднозначно. Старт был очень стремительный. Благодаря кредитованию и достаточно низкой ставке рефинансирования сделки проходили весьма интенсивно как в Минске, так и в пригороде вплоть до мая. Цены на жилье росли. Пандемия слегка тормознула желание людей жить в большом городе, многие отложили свой переезд в столицу. В мае месяце «Беларусбанк» прекратил кредитовать на покупку недвижимости на вторичном рынке, – отметила Марина Гордейчик.

По мнению эксперта, май был самым тихим месяцем. Пандемия внесла свои коррективы. Июнь был в раскачке, июль – сработал отложенный спрос. В августе ситуация ухудшилась. Банки перестали кредитовать. Люди были в растерянности. Рынок недвижимости практически остановился, а предложения продолжали накапливаться. Эксперт говорит, что именно поэтому рынок недвижимости «живет своей жизнью». Большинство – это мена. Например, люди продают единицу либо двушку – покупают трешку с доплатой.

В октябре рынок стал немножко оживать, ноябрь был активный – отложенный спрос, декабрь завершил 2020 год по сделкам много ниже всех прошлых. При этом больше стали популярны квартиры в домах хрущевской и брежневской постройки, так как часто эти дома после капитальных ремонтов, площадь небольшая, соответственно и стоимость относительно невысока.

В то же время основное влияние на цены на рынке недвижимости оказывает кредитование. По словам Марины Гордейчик, только благодаря этому работает рынок.

– Чем ниже ставка рефинансирования, чем выгоднее проценты, тем больше люди покупают. Сейчас банки кредитуют только новостройки. Некоторые Застройщики восстановили сотрудничество с банками, условия правда достаточно жесткие. Но без этого нет продаж. Сегодня меняется и экономическая ситуация, люди теряют работу, поэтому у банков и повышенные требования, – подчеркнула риелтор.

Загородные страсти

Что же касается рынка недвижимости в пригороде Минска, он всегда был несколько обособленным. Стоимость жилья загородных домов зачастую формируется, исходя из других критериев, чем в столице. По словам эксперта, многие предпочитают построить свой дом мечты, потратив на это баснословные деньги. «Построили, живут, но наступает момент истины, когда приходит осознание – надо продать», – рассказывает эксперт. Однако покупатели не готовы платить. Дом – это очень индивидуальное жилье, сложно купить мечту.

Пользуются спросом только дачи и загородные дома с коммуникациями для постоянного места жительства с максимальной ценой до 35.000 – 40.000 тыс долларов в пределах до 20 – 30 км от Минска с хорошей транспортной доступностью. Такие объекты не задерживаются в продаже и продаются достаточно быстро. Причина – пандемия, люди не хотят жить скученно. Второе – даже в небольшом доме проще разместиться семье, чем в 1-комнатной квартире за те же деньги. И еще важна земля, где можно посадить сад-огород и прокормиться за его счет в голодное время. Как правило, за город уезжают жить пожилые люди, тем более, если там есть соответствующие объекты социальной сферы – поликлиники, магазины, банки, почта. Либо сюда переезжают семьи, у которых не хватает денег на аналогичную квартиру в Минске.

– На самом деле нет какой-то определенной стоимости квадратного метра в пригороде. Стоимость у тех, кто выставляет на продажу жилье, зачастую формируется по следующей формуле: я–продавец, и я так хочу. Мы же, риелторы, смотрим на это несколько иначе. В пригороде она зависит: от местоположения (удаленности от Минска), инфраструктуры (наличие либо отсутствия школы, детского садика, полклиники, магазинов и прочего). Безусловно, мы также обращаем внимание на развитие транспортных возможностей: ходят ли сюда пригородные автобусы и городской транспорт, маршрутные такси, какая стоимость проезда. Чем больше транспорта, тем привлекательней поселок, а значит, цены на недвижимость, как правило, выше. Кроме того, на стоимость жилья в том или ином районе влияет и возраст дома, самого квартала, и, как это не покажется странным на первый взгляд, депрессивный он, с экономической точки зрения, или нет, – комментирует Марина Гордейчик.

Ратомка, Дружный и все, все, все…

В Ратомке продаются квартиры в Пирсе, там стоимость квадратного метра изначально была очень высокая. В связи с чем, после дорогого ремонта, никто не соглашается продавать недвижимость дешево. «Покупка недвижимости там – это большая ошибка и грандиозный обман от застройщика. Но, увы, грамотная реклама победила», – утверждает риелтор. В схожих условиях оказались и Колодищи. Там продаются квартиры в основном достаточно молодые. Строили их на высоком рынке, поэтому и стоимость держат. Играет свою роль и к близость к Минску. Транспортная инфраструктура развита достаточно хорошо – стоимость проезда в пригородных автобусах стоит относительно дешево. Однако тут не достает школ и детских садиков.

Что же касается Боровлян, там отлично развита инфраструктура. Окружающая Боровляны лесопарковая зона особенно привлекает потенциальных жильцов. «Практически повсюду кварталы новостроек, все достаточно аккуратно и ухоженно, молодые семьи, близость к Минску, масса автобусов и маршруток. Поэтому в Боровлянах цены всегда достаточно высокие, а люди, живущие здесь, зачастую не готовы покидать свое привычное место. В любом случае, стоимость квартиры будет стоить чуть ниже аналогичной минской», – делится мнением Гордейчик.

Есть еще поселок Дружный, расположенный в Пуховическом районе. Он больше всего похож на один из микрорайонов Минска а-ля Малиновка. Маршрутки ходят в Минск с периодичностью 7-10 минут, доехать до столицы можно в пределах получаса. Но вокруг много предприятий, к тому же жители постоянно жалуются на качество водопроводной воды. Поэтому переезжать в Дружный мало желающих. На взгляд специалиста по недвижимости, там зачастую работает внутренний рынок покупки и продажи жилья.

Прогноз 2021-й

Сегодня поведение многих увязано с тенденциями развития рынка недвижимости за последние годы в целом. Белорусы привыкли к дорогим метрам и не готовы снижать стоимость своей недвижимости. Многие не понимают, что экономическая ситуация не изменится быстро, банки не смогут восстановить кредитование. Но если и восстановят, то под 34-40 %, а зарплата многих не позволит воспользоваться таким высоким кредитом, уточняет Марина Гордейчик. За прошлые годы, что рынок рос и падал с небольшой амплитудой, белорусы, купившие квартиры или вложившие в ремонт большие суммы, мечтают вернуть потраченные средства при продаже, а это не представляется возможным. Должен произойти психологический слом, чтобы они согласились на потерю в деньгах.

– Мое видение: в 2021 году будет продолжаться падение рынка недвижимости. Затрудняюсь назвать процент. Думаю, что стоимость новостроек будет продаваться примерно от 750 долларов в каркасно-блочных домах в центральных районах у проверенных застройщиков на середине строительства, до 900 -1000 долларов – в готовых. Панельные дома могут упасть ниже. В пригороде реальная стоимость квадратного метра у застройщика от 650 долларов за метр и ниже. Чем дальше от столицы, тем кадастровая стоимость земли падает, соответственно, и стоимость строительства тоже. Таково мое мнение агента по операциям с недвижимостью.

Дмитрий ПРИЦЕВ

Фото Степана ТЮШКЕВИЧА