Новостройки вытесняют «бабушатники». Что происходит на рынке арендного жилья

Руководитель отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая отметила, что в отличие от сегмента купли-продажи, рынок долгосрочной аренды квартир в 2023 году отличался спокойствием. В то время как в Минске ставились очередные рекорды по продажам, а более доступное кредитование лишь усиливало спрос, на рынке аренды особых изменений не наблюдалось. Тем не менее, эксперт выделяет три тренда, которые доминируют в этом году.

Тренд первый – все больше договоров «отвязываются» от доллара

Эксперт обратила внимание, что предложений по аренде жилья по-прежнему довольно много:

– В 2022-м году сильно вырос курс доллара, что серьезно ударило по рынку аренды. Но к концу года ситуация немного выровнялась. В сентябре прошлого года изменилось законодательство, и договоры аренды были «отвязаны» от валютного эквивалента. Многие арендодатели перевели их в белорусские рубли. Затем появилось разъяснение, что эта норма действует только для коммерческой недвижимости. Многие снова привязали плату за квартиру к курсу доллара, но значительная часть арендаторов на это не согласилась. Они настояли на том, чтобы цена фиксировалась исключительно в белорусских рублях. Так как за хороших арендаторов сегодня нужно бороться, многие собственники согласились на эти условия. В итоге сегодня примерно в половине договоров аренды цена установлена в белорусских рублях без привязки к валютному эквиваленту. Это очень удобно для арендаторов, которым уже не нужно пристально следить за колебаниями курса.

Тренд второй – «студенческого бума» больше нет

Долгие годы снять квартиру в Минске было сложнее всего в августе-сентябре. В столицу приезжали тысячи студентов и «разметали» самые выгодные варианты. Многие собственники ориентировались исключительно на студентов, поднимая цены как раз в «жаркий сезон». Но уже второй год подряд ажиотажного спроса в конце лета нет.

– В 2022-м мы зафиксировали снижение спроса со стороны студентов на 5-8%. А в 2023году он сократился более чем на 20% относительно 2021 г.,– уточняет Маргарита Почицкая.

Специалисты называют несколько возможных объяснений. Во-первых, свое слово сказала демография. Сейчас студентами становятся дети, которые появились на свет во времена самой низкой рождаемости. Во-вторых, в последние годы стало больше мест в общежитиях. Появились новые здания, а старые прошли реконструкцию. К тому же освободились места от иностранных студентов.

– Когда в 2022 году стоимость аренды в валюте сначала поднялась, а затем опустилась, иностранные студенты получили возможность арендовать себе жилье по более доступной цене, – объясняет собеседник. – Многие иностранцы смогли уехать из общежитий и снять «двушку» или «трешку» на несколько человек. Как правило, они выбирают комфортные, готовые к проживанию квартиры или в центре города или недалеко от своего вуза.

Тренд третий – предложение «молодеет» и «осовременивается»

Ни для кого не секрет, что немалая часть квартир в новых жилых комплексах приобреталась как инструмент инвестирования. Собственники не собирались там жить, а вкладывались в современный ремонт и предлагали их для сдачи в аренду. Как правило, это компактные квартиры, так называемые «евродвушки», где есть кухня-гостиная и одна изолированная комната, либо студии на 30-35 кв. м.

– Эти квартиры с аккуратным ремонтом в современном жилом комплексе и недалеко от метро составляют серьезную конкуренцию стандартным панелькам 1970-1990 гг. Возможно, этот тренд на сегодняшний день не заметен для обывателей, но мы как специалисты видим, что в ближайшие годы он будет только усиливаться, – рассказала Маргарита Почицкая.

Сколько стоит снять квартиру в Минске?

По словам эксперта, цены на аренду в валютном номинале с начала года не изменились.

– Если за последние 5 лет был сделан косметический ремонт и нет явных дефектов, то однокомнатную квартиру вдалеке от метро можно снять за порядка 200 долларов и выше. Можно найти и дешевле, но она будет располагаться в глубине застройки и ремонт будет уставший.

Как на рынок повлияют изменения в правилах риэлтерской деятельности?

О новациях мы уже писали. Если коротко, то недобросовестным компаниям запретили брать с потенциальных арендаторов деньги за листок с номерами телефонов владельцев арендных квартир. Теперь нужно заключать договор на оказание риэлтерских услуг, а оплата возможно только после подбора нужного варианта и заселения.

– Для тех агентств недвижимости, которые честно и в рамках закона оказывали услуги по сдаче квартир в аренду, ничего не изменилось, – прокомментировала Маргарита Почицкая. – Эти нововведения отсекли компании, предоставляющие так называемые «информационные услуги». У нас всегда была оплата по факту заселения. Ведь клиенту требуются подбор вариантов, оформление договора, составление акта приема-передачи, согласование условий сделки и т.д. Арендатор сам определяет, какие услуги ему нужны.

Что будет с рынком аренды дальше?

По мнению эксперта, востребованность арендного жилья в Минске будет по-прежнему сохраняться, потому что создаются новые семьи, молодые специалисты закрепляются в Минске, в столицу приезжают люди с регионов страны – и всем им необходимо арендное жилье. По крайней мере на первые год-два. Если в ближайшее время не будет никаких внешних шоков, то ничего существенного не изменится. Цена аренды будет зависеть от курса доллара.

Свое продолжение получит тренд на омоложение рынка. Квартиры в новостройках со свежим ремонтом будут наступать.

Как выгодно снять квартиру в Минске?

Специалист привела несколько советов, как арендовать хорошую квартиру и не переплатить.

Во-первых, хорошо изучить рынок. Еще лет 5 назад считалось, что в Беларуси существует одна профильная площадка и все объявления о покупке и аренде недвижимости следует искать там. Сегодня активно развиваются несколько конкурирующих друг с другом платформ. Нужно изучить предложения на каждой из них. Также можно обратиться в крупные агентства недвижимости, которые ведут собственные базы.

Во-вторых – перед просмотром квартиры лучше обсудить с владельцем существенные моменты по телефону.

– Это, в частности, стоимость, куда входит стоимость аренды и коммунальные платежи. Обязательно уточнить про регистрацию: если в квартире никто не зарегистрирован, то «коммуналка» получится существенно дороже, – рассказывает Маргарита Почицкая. – Обязательно обсудить, кто и в какие сроки оплачивает оперативный ремонт, например, если сломалась стиральная машина. Это может ложиться на арендаторов или на собственников. В последнем случае в договоре нужно прописать, как быстро владелец должен среагировать.

В итоге из всего многообразия вариантов получится шорт-лист из наиболее подходящих квартир. После этого можно ехать на осмотр.

В-третьих, нужно осмотреть все квартиры, а не останавливаться на первом варианте, даже если всё понравилось. Это позволит более трезво оценить состояние жилья, локацию и т.д. Тогда сделка будет максимально выгодной.

– И, наконец, обязательно заключить договор найма и зафиксировать в нем все нюансы. В каком состоянии квартира, кто будет оплачивать дефекты, сколько составит обеспечительный платеж. Его берут большинство собственников, – отметила эксперт.

Как сдать квартиру максимально выгодно

Основная рекомендация от эксперта – вложиться в ремонт. Это позволит выдерживать конкуренцию с квартирами в новых ЖК. К тому же аккуратная квартира может быстрее найти хороших арендаторов, которые не будут задерживать оплату или наплевательски относиться к жилплощади.

— Среди собственников бытует мнение, что сдать можно любую квартиру. Но как показывает опыт, на «убитую» квартиру приходят проблемные арендаторы. Они снимают на последние деньги, могут задерживать платежи, и привести жилье в еще более неприглядное состояние. Сегодня, когда приложения в избытке, особенно важно найти хорошего арендатора, – обратила внимание специалист.

Алексей КОНОПЛЁВ

Фото из открытых источников, инфографика предоставлена агентством